賽優(yōu)教育—中級(jí)會(huì)計(jì)《經(jīng)濟(jì)法》知識(shí)點(diǎn)：房屋租賃合同

房屋租賃合同

（1）房屋租賃的效力

①無(wú)效情形：

情形違建出租未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋未批出租人未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑超期租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效處理在一審法庭辯論終結(jié)前無(wú)效因素消滅，可轉(zhuǎn)為有效；

提示：不可請(qǐng)求租金，但可要求參照約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。

②登記與否不影響合同生效：

當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民**不予支持。

③一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民**按照下列順序確定履行合同的承租人：

已經(jīng)合法占有租賃房屋的→已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的→合同成立在先的。

（2）承租人可以請(qǐng)求解除合同情形：

①租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；

②租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

③租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

（3）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

【解釋】只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)于其他標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

【提示】承租人喪失主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的情形：

①房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；

②出租人將房屋出賣(mài)給近親屬；

【解釋】近親屬包括:配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。

③出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；

④第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的