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物業服務目標的實現必須輔助以管理的手段

服務是為滿足他人的需求或實現他人的利益而開展的工作，具有順從性；管理則是為實現一定的目標而約束或限制他人的行為，具有強制性，兩種彼此矛盾和對立的行為在物業管理活動中得到了統一。與其他服務行業相比，物業管理行業的準公共性，決定了不同的業主（客戶）對物業服務具有不同的理解和不同的偏好，個別要求和偏好可能影響多數業主的利益實現，為了滿足多數業主的共性需求，就必須約束和限制少數（或個別）業主的個性需求和偏好,在這種情況下，管理就成為物業服務的一個特殊而必備的手段。

同樣, 從物業管理的權利本源看，物業管理權來源于業主的建筑物區分所有權，建筑物區分所有權并不具備傳統所有權和排他性，單個業主所有權的行使是受到有條件限制的，業主對專有部分行使所有權，不得妨礙建筑物的安全，不得影響建筑物的使用功能，不得破壞建筑物的外觀；業主對共有部分僅具有按約定使用的權利，而不得以共有為名擅自占有、收益和處分；業主不得從事任意棄置垃圾、占通道，排放大氣污染物，施放噪聲和違規搭建等行為，限制業主濫用物權，約束少數業主的不當行使建筑物區分所有權的行為，是物業服務之中的“管理”內涵。

解決物業管理問題的對策。

1、 物業管理不是保姆。從目前物業狀況來看，物管企業無外乎有三種類型，一種是由開發商組建成立，二種是由房管部門轉化而來的，三種是企、事業單位房改后組建的，或是其他原因臨時“搭建”的。這三種機構，約束性較大，管理機制陳舊，嚴重影響競爭力，沒有真正走向市場。所以說，仍然是上個世紀的產物。盡管物管企業開展了一些服務，業主仍感到不太滿意。再說，信息時代的到來，高科技的迅速發展，光靠簡單的“服務”能滿足業主的需求嗎？物管企業應脫胎換骨，打破原物管模式，建立新型的物業管理服務體系和二十一世紀的市場物管新機制，才是出路。

2、 物業管理應“以人為本”，加強自身素質建設。“人在環境中，環境改造人”。未來的小區、社區乃至整座城市，人與環境的和諧統一。物業管理的規律是“以人為本”，不但要為業主搞好服務，還要為業主營造一種氛圍，創造一種境界?！耙匀藶楸尽?，我的看法，物業管理需要現代裝備。一是物質裝備——運用高新技術服務；二是物業人員知識性強——有超前的意識；三是物業人員具有深層次管理能力——挖掘出為業主服務的潛力。

物業公司想要轉型，實現物業公司的利潤突圍，需要經歷以下四個階段：

一個階段：基本服務達到業主滿意，比如保安，保潔，維修，封閉式管理等等，這是基本的，如果這個都沒做好，其他的就先別想了。

第二個階段：為業主提供增值服務，不僅僅滿足于為業主提供基礎物業服務，而是額外增加差異化服務，讓業主滿意，同時打造物業公司在當地的名度。

第三個階段：已經有一定口碑，并且獲得業主認同，有自己的美譽度，業主對物業公司也產生了忠誠度，這個階段物業公司已經形成自己的品牌，盈利已經不是問題，為下個階段奠定基礎。

第四個階段：通過第三個階段業主和物業之間已經建立了依賴關系，業主信任物業，物業公司也確實能夠為業主提供更多服務，更多價值，業主已經離不開物業公司。

物業公司的記賬報稅方法

物業公司主要是服務業。物業管理bai的單du位，以與物業管理有關的全部收入減去zhi代業主支付的水、電、燃氣、維修以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金后的余額計征營業稅；

單位或個人進行演出，以全部票價收入或者包場收入減去付給提供演出場所的單位、演出公司或者經紀人的費用的余額計征營業稅；

其他單位或個人利用其自用電話兼辦公用業務，以其向用戶收取的全部價款和價外費用扣除支付給郵電部門的管理費和電話費（不包括本身應負擔的費用）的余額為營業額計征營業稅