宅基地贈與合建糾紛咨詢常用解決方案「廣州合拓」

廣州沒有宅基地證的房屋繼承糾紛法z院處理嗎？

  張靜律師解答：沒有宅基地證，如果有李姐社的權屬證明和合法的報建材料，在繼承和離婚一類的案件中，法z院還是可以就使用權進行判z決處理，但在買賣、合建協議無效等糾紛統不處理。如果只有李姐社的權屬證明，沒有合法的報建材料，則法z院也不處理。如下面這個案件，報建材料1996年，而買地合同是1998年簽訂，違反了先買地后報建的正常程序，終法z院認定無法證明涉案房屋屬于被繼承人遺留的合法財產,涉案房屋權屬不明，判z決不于處理。

判z決書節選：

一審法z院認為：關于廣州市天河區某村文華新大街XX號房,現有證據證實該房屋所在宅基地使用人為被繼承人徐某,房屋原報建層數為三層半,后經加建,現層數為七層,加建部分未經合法報建,而且該宅基地上房屋未取得合法權屬證明,房屋權屬不明。因此,該房屋無法發生繼承,不予處理,潘某1、潘某2、潘某3、潘某4主張繼承該房屋的意見不能成立,不予支持。

二審法z院認為：本案爭議焦點為廣州市天河區某村文華新大街XX號房的處理問題。本案中,雖然廣州市天河區某街某村第十三股份合作李姐社出具的《證明》,載明被繼承人徐某于1998年7月10日向該社購得涉案宅基地,但并未辦理相應的宅基地使用權證,而且潘某5所提交的《廣州市天河區建筑工程許可證》顯示,在上述涉案宅基地上報建房屋的時間為1996年1月22日,報建時間在購買之前,且涉案房屋建成后亦未辦理相應的權屬證明,無法證明涉案房屋屬于被繼承人徐某遺留的合法財產,涉案房屋權屬不明,故潘某1、潘某2、潘某3、潘某4上訴請求繼承該房屋缺乏事實與法律依據,本院不予支持。

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廣州城鎮取得宅基地證合法嗎？

  張靜律師解答：城鎮只要在1999年前取得了宅基地證就是合法的。

第四、關于駱哥是否具備申請宅基地使用權資格的問題。根據《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發2016【191號】)的規定,“1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止,非農業居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批準面積予以確權登記,超過批準的面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。”因被訴宅基地使用證是在1996年核發的,即使駱哥當時不屬于農業,亦不影響被訴宅基地使用證的合法性。因此,被訴宅基地使用證的核發并無不當。

廣州宅基地買賣糾紛中，同個經濟聯合社的算同村人嗎？

  張靜律師解答：同一個經濟聯合社的，也算同村人。

法z院認為：本案爭議的焦點是蘇賣家等與龍買家等是否屬于同一集體經濟組織成員，雙方簽訂的《轉讓合同》是否有效。根據《土地管理法》第十條“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委z員會經營、管理”的規定，集體所有的土地是由村集體組織進行統一管理。本案中，雖然蘇賣家等與龍買家等分屬于白頭石經濟合作社和班嶺經濟合作社，但兩合作社均屬于黃陂經濟聯合社，蘇賣家等與龍買家等系黃陂經濟聯合社社員及黃陂社區居民委z員會的居民，在“村改居”之前，蘇賣家等與龍買家等同屬于黃陂村的村民，故涉案房屋系本村村民之間的買賣，排除了房屋不能流轉的障礙，蘇賣家等主張雙方簽訂的《轉讓合同》違反法律、法規的強制性規定缺乏依據。判z決駁回蘇某要求確認合同無效的訴求。