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廣州白云番禺黃埔區(qū)拆遷安置房買賣合同糾紛律師

廣州購買拆遷安置房有哪些注意事項？

一、注意預約銷售方式

  很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預約銷售的方式。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。即安置房業(yè)主還沒有拿到房屋的產權就轉讓，所以買家購買房屋后暫時不能過戶。“常見的方式就是買賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預約銷售合同，合同聲明該房屋已經售出，但要等產權辦好再過戶。”中介會把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經發(fā)生了這個交易行為。

付款方式也根據協(xié)商各有不同，比如有的是先預付30萬元訂金，交房后再付20萬元或一次性付清總房價的90%，余下的辦理房產過戶后付清。不過，沒有過戶就買房無法進行銀行按揭，購買的市民就得一次性付出幾十萬元現金，壓力也不小。

二、公證并不完全保險

不僅在安置房，甚至在一些普通商品房轉讓中，為了躲款，采取公證預約銷售的方式也很常見。不過，公證并不能完全保險，有些公證交易后會變成產權糾紛。

從公證法的角度，經過公證的行為是具有法律效力的，但要看法官在時是否采用此證據以及如何采用。問：我租賃王某的房子做生意，后因生意擴大，在其院內自建了一間房屋做為庫房存放貨物使用。遇到這種情況，買方一般只能以“申述期限太長應視無效”來反擊。即過去兩年這么長時間，你都沒有意見，除非你能有證據證明你確實不知情，否則就可視為默認，而現在突然提出異議，可視為惡意異議。

三、買安置房有政策風險

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關注并加以規(guī)范，出現或抬高一些入市門檻，

如果你們簽訂了預約合同，但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履行。

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廣州擅長打農村自建房買賣協(xié)議糾紛律師

廣州農村宅基地上自建房屋買賣合同有效嗎？

  近年來，隨著人口流動性的增強，城市建設的不斷推進，農村房地產市場也日趨活躍，農村住宅的買賣數量明顯上升，此類房屋買賣合同是否有效成為認定的一個難點。

目前實務中對農村房屋買賣的主導觀點是認為這類買賣合同屬于無效合同。

　　房屋必須依附于土地的這一特性，導致其必然地屬于土地的重要成分，“房屋和土地一體處分”原則得到了法學界的廣泛認同。如果事先未經房主同意，則不僅房屋歸房主所有，改建、擴建的費用房主也不予補償。處分房屋的同時土地使用權一并處分，反之，處分土地使用權則土地之上的房屋同時處分，這一作法在我國《物權法》82條也得到體現;該條規(guī)定，以建筑物的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并，以建設用地使用權的，該土地上的建筑物一并。

而根據我國

《土地管理法》的規(guī)定，農村宅基地屬于農民集體所有，由農村集體經濟組織或者村民委Z員會經營、管理。農村房屋所依存的宅基地屬于農村集體成員所有，因此購房人必須是該村民集體成員。宅基地使用權是農民作為集體經濟組織成員享有的權利，這一權利與集體經濟組織成員這一特定的身份關系相關聯(lián)，如果允許任意轉讓，將影響到農民基本的生存權利和居住權益，終侵害農村集體經濟組織生產經營活動的穩(wěn)定和諧。因此，為保障農民“居者有其地”的權利不受，目前尚不能允許農村宅基地使用權轉讓。

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廣州城中村宅基地房拆遷款分割爭議律師農村房分家析產案件律師

廣州申請建宅基地房的人已經了，其家人還能分拆遷補償款嗎？

  律師解答：宅基地房屋拆遷分為房屋的補償部分和宅基地的補償部分。”（二）在農村建設用地上建造房屋農村建設用地包括村民宅基地,鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施及公益事業(yè)用地。如果拆遷的時候當初申請建房的人已經去世了，便對宅基地的補償部分沒有份了。對于房屋的補償部分，可以按照繼承關系分割部分補償款。不過房屋的補償金額一般很少，幾萬到20萬不等，所以一般分不了多少錢。

農村宅基地房屋權利由宅基地房屋所有權和宅基地使用權組成，其拆遷權益亦由地上物補償和宅基地使用權補償組成。宅基地房屋所有權和宅基地使用權在權利性質等方面均存在差異。

　　宅基地房屋所有權即所有權人對宅基地上所附著房屋所享有的權利，在確定宅基地房屋權屬時，應綜合考慮土改證、宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員，以及房屋新建、翻建、改擴建等情況。2、農村居民戶除身邊留一子女外，其他子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標準的。農村宅基地房屋動遷后，地上物的補償應在對被拆遷房屋的面積、裝潢等予以綜合評估后確定，實踐中，被拆遷房屋評估總價往往為數萬元至二十余萬元不等。該地上物的補償應歸屬房屋權利人，房屋原權利人已經的，動遷補償款可依繼承關系進行處理。

宅基地使用權系農村集體經濟組織成員以戶為單位無償提供給本集體經濟組織成員的具有身份屬性的一項權利，當一戶人口因、戶Z口遷出宅基地所在集體經濟組織等原因而出現減少時，宅基地應由一戶中剩余的成員共同使用。申請?zhí)幚頃r，應以書面形式寫明：申請人、對方當事人的名稱、地址。換言之，申請建房人因等原因而不再為集體經濟組織成員時，即喪失宅基地使用權，故該項權利不發(fā)生繼承。宅基地使用權的補償款及安置房面積的購買權應由該戶剩余的成員共同所有。

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