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發布時間：2021-10-16 07:16
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廣州二手房買家超期未取得同貸書，要如何賠償賣家？
張靜律師解答：如買家遲延取得同貸書，且在合同約定的寬限期內（一般10-15天，期間支付逾期違約金，但賣家仍不能解除合同）仍未取得，則賣家可以解除合同。但違約金如約定過高的，法z院一般都會降低。如下面這個案件，合同約定的違約金是房價10個點（87萬），終法z院認為沒收定金30萬已足以彌補賣家損失，于是將違約金降至30萬，剛好抵扣定金，互不找補。
判z決書節選：
法z院認為，關于張買家是否應向梁賣家支付違約金及如何支付的問題。如前所述,張買家逾期支付首期款已超過十日,依據雙方在《房屋買賣合同》中的約定,梁賣家有權要求張買家支付成交價10%的違約金。關于違約金標準,雖然合同約定以成交價10%的標準計算,但從本案雙方的實際履行情況來看,從合同履行伊始,便出現張買家因資金問題而無法按期履行付款義務的問題,梁賣家在明知該情況下仍選擇對此作出適度容忍,并與張買家協商變更合同約定,延長履行期限,張買家亦有通過變更申請按揭貸z款人、申請信用貸z款等途徑籌金,故張買家并不存在惡意拒絕履行合同義務的情形,本院據實將合同約定的違約金標準調整為30萬元。因梁賣家表示同意將其已收取的定金與違約金一并處理,兩項抵消后,梁賣家無需再向張買家返還定金30萬元,張買家亦無需另行向梁賣家支付違約金。
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廣州為套取貸z款與他人簽訂虛z假的房屋買賣合同有效嗎？
張靜律師解答：無效。銀z行知道房屋買賣合同虛z假仍簽訂擔z保貸z款合同的，貸z款合同也無效。相關法條：
《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十二條：出賣人為套取貸z款與他人簽訂虛z假的房屋買賣合同,應當依照民z法總則第z一百四十六條第z一款的規定,認定買賣合同無效。
金融機構知道或者應當知道房屋買賣合同虛z假,仍然與買受人簽訂房屋擔z保貸z款合同的,該貸z款合同亦屬虛z假,應當認定無效。該貸z款合同關系實際存在于金融機構與出賣人之間, 合同效力依照民z法總則第z一百四十六條第二款的規定處理。
民z法總則第z一百四十六條第z一款：行為人與相對人以虛z假的意思表示實施的民事法律行為無效。
民z法總則第z一百四十六條第二款：以虛z假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。
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1、請求過戶適用訴z訟時效嗎？
張靜律師解答：一般情況下要使用3年訴z訟時效。但房屋已經交付使用的情況下不適用，不管過多少年都可以起訴過戶。
相關法條：
《廣東省高z級人民z法z院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四十六條：房屋交付后,買受人請求出賣人辦理房屋所有權轉移登記,出賣人提出訴z訟時效抗辯的,不予支持。
2、逾期辦z證或者逾期交房違約金的訴z訟時效何時起算？
四十七、買受人請求出賣人支付逾期辦z證或者逾期交房違約金,違約金為固定金額的,從合同約定或者法定的履行期限屆滿之次日起計算訴z訟時效期間。按日或者按月等時間單位累計計算違約金的,按每個個別債權分別計算訴z訟時效期間。
