廣州番禺區買賣合同無效處理咨詢服務至上,宅基地買賣合同律師

廣州購買經濟社名下的小產權房糾紛，賣家是村民還是經濟社？

  張靜律師解答：賣家仍是村民，此類案件中由于房屋仍登記在經濟社名下，法z院也會發函詢問經濟社的意見。經濟社的意見一般都是不主張產權，這樣就不影響審理。如下面這個案件，買家就提出賣家不是產權人，沒有訴z訟資格，法z院就不支持其主張。

判z決書節選：

關于衛賣家是否具備本案原告的主體資格問題。羅買家上訴主張,涉案房屋是羅買家以衛賣家的名義向瀝滘經濟社購買的,羅買家支付了全部價款并實際入住,故羅買家是涉案房屋的實際所有人。《房屋買賣合同》實際是羅買家與瀝滘經濟社簽訂的,且涉案《不動產權證書》z記載的權屬人也是瀝滘經濟社而非衛賣家,故衛賣家不是本案適格的原告,不具備本案的訴z訟主體資格。對此本院認為:1.衛賣家是涉案《房屋買賣合同》及《協議書》合同一方當事人。瀝滘經濟社也確認,涉案房產內部登記在衛賣家名下。根據合同相對性原則,衛賣家具備提起本案訴z訟的形式要件;2.衛賣家系名義購房人還是實際購房人,是否對涉案房屋享有所有權,均應通過實體審查方可確認。衛賣家是否具備本案原告的主體資格,屬程序問題。即便衛賣家不是涉案房屋的實際購房人,也仍然享有訴z訟的權利;3.衛賣家具有完全民事行為能力,本案所涉民事法律關系與衛賣家有關,衛賣家有權提起本案訴z訟。綜上,羅買家關于衛賣家不具備本案原告訴z訟主體資格的主張理由不能成立,本院不予支持。

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廣州九幾年簽訂的宅基地買賣合同有效嗎？

  張靜律師解答：無效。只要沒有辦理宅基地證更名，就全部無效，不管是哪年簽訂的買賣合同.我國1990年之前民間還可以辦理宅基地過戶（不限戶z口在本村），但法律從沒有明確規定說宅基地房可以買賣。所以實踐中，如果1990年前買的宅基地并辦理了過戶的，法z院就默認合同有效。如沒有辦理過戶的，則全部為無效合同。

判z決書節選:

關于涉訟《房屋轉讓合約》的效力認定問題。《物權法》百五十三條規定:“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。”涉訟《房屋轉讓合約》簽訂于1992年,一審判z決引用的《土地管理法》第六十三條規定系該法1998年修正版的規定,屬于適用法律不當,本院予以糾正。然而,根據1988年修正的《土地管理法》第二條關于“中華人民共和國實行土地的公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵z占、買賣或者以其他形式非z法轉讓土地。”及第三十八條第三款關于“出賣、出租住房后再申請宅基地的,不予批準。”之規定,可以看到法律對于宅基地使用權的流轉一直保持禁止性的規定。宅基地使用權是一種以身份為基礎的權利,其權利的主體具有特定性,即于本集體經濟組織成員,宅基地使用權的這一權利屬性并未因為《土地管理法》等有關法律的修改而發生變更。因此,村集體經濟組織成員與非本村集體經濟組織成員宅基地上房屋合建的,合同無效。依據“房地一致”的原則,一審法z院在實體上認定涉訟《房屋轉讓合約》為無效合同正確,本院予以確認。

廣州宅基地買賣協議無效后，賣家能起訴買家支付租金嗎？

   張靜律師解答：不可以，法z院不會支持。

《買賣宅基房協議》無效,雙方因合同取得的財產,應當予以返還,有過錯一方應當賠償對方因此所受的損失。李賣家交付房屋給羅買家使用是基于買賣關系而非租賃,且羅買家取得房產使用權時李賣家也獲得了對價的款項,期間雙方均對對方交付的財物進行占有使用,按公平原則,李賣家再要求羅買家另行支付占用期間的租金顯然有悖于公平。故李賣家提出反訴要求羅買家支付從交付之日至2019年7月21日期間的占用費依據不足,法z院不予支持。