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物業(yè)管理的行業(yè)起源

一般認(rèn)為，物業(yè)管理在我國(guó)僅有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，在國(guó)外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。

從國(guó)外物業(yè)管理的起源來看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。1908年，由美國(guó)芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO——ChicagoBuildinnagersOrganization）召開了一次全國(guó)性會(huì)議，宣告了全世界一個(gè)專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。物業(yè)管理的起源來看，從19世紀(jì)中葉到20世紀(jì)20年代，是舊中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時(shí)期。

在這個(gè)時(shí)期，上海、天津、武漢、廣州、哈爾濱等城市建立了許多八層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑。在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，已經(jīng)出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營(yíng)公司，這些專業(yè)公司的管理方式正是我國(guó)物業(yè)管理的早期形式。由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步晚，市場(chǎng)化程度較低，行業(yè)在發(fā)展的過程中出現(xiàn)過不少問題。

行業(yè)初創(chuàng)的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平良莠不齊，管理價(jià)質(zhì)不符、違規(guī)、侵權(quán)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，投訴率居高不下。

物業(yè)管理工作真的太難了！

管理難：小區(qū)住戶多、訪客多、車輛多，信息管理難；

效率低：人工完成抄表、計(jì)費(fèi)、登記、統(tǒng)計(jì)、報(bào)修、通知等工作，不僅速度慢還極易出錯(cuò)；

收費(fèi)難：上門收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)中心收費(fèi)、方式單一，應(yīng)收款回收率低；

成本高：運(yùn)維成本高，人工成本高，經(jīng)營(yíng)成本高；

安全系數(shù)低：推銷員、小投等假扮訪客混入小區(qū)，或者有些小投以不正當(dāng)手段潛入小區(qū)。

物業(yè)管理遭遇的這些難題，意味著只有只有跟隨科技時(shí)代的發(fā)展，做出相應(yīng)的改變，進(jìn)行管理方式的轉(zhuǎn)型和升級(jí)，積極解決當(dāng)下發(fā)展難題，才能夠得以生存并尋求進(jìn)一步發(fā)展。

解決物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用難收的對(duì)策:

采取相關(guān)政府措施，促進(jìn)、鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)合并、重組，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，降低經(jīng)營(yíng)成本，為降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)造條件。物業(yè)管理收費(fèi)之所以陷入兩難境地，很大程度上是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)沒有取得規(guī)模經(jīng)營(yíng)效益。為此，解決物業(yè)管理收費(fèi)兩難處境的根本出路只能是實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。通過制定并采取相關(guān)優(yōu)惠政策、措施，如稅收優(yōu)惠、政府協(xié)助指導(dǎo)、培訓(xùn)等措施，促進(jìn)、鼓勵(lì)相鄰物業(yè)管理公司，實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)、合并、重組。充分發(fā)揮人力資源潛力，降低經(jīng)營(yíng)成本，為進(jìn)一步降低收費(fèi)價(jià)格，以適應(yīng)大部分業(yè)主的收入水平創(chuàng)造更多的有利條件。

嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)公開化。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況應(yīng)定期向住戶公開，接受住戶的監(jiān)督，使住戶明白自己交出的錢具體的都用在了什么地方，從而使住戶明白繳納管理費(fèi)的必要性和重要性，進(jìn)而使他們從被動(dòng)繳費(fèi)轉(zhuǎn)向主動(dòng)繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用。

解決物業(yè)管理問題的對(duì)策。

1、 物業(yè)管理不是保姆。從目前物業(yè)狀況來看，物管企業(yè)無外乎有三種類型，一種是由開發(fā)商組建成立，二種是由房管部門轉(zhuǎn)化而來的，三種是企、事業(yè)單位房改后組建的，或是其他原因臨時(shí)“搭建”的。這三種機(jī)構(gòu)，約束性較大，管理機(jī)制陳舊，嚴(yán)重影響競(jìng)爭(zhēng)力，沒有真正走向市場(chǎng)。所以說，仍然是上個(gè)世紀(jì)的產(chǎn)物。盡管物管企業(yè)開展了一些服務(wù)，業(yè)主仍感到不太滿意。再說，信息時(shí)代的到來，高科技的迅速發(fā)展，光靠簡(jiǎn)單的“服務(wù)”能滿足業(yè)主的需求嗎？物管企業(yè)應(yīng)脫胎換骨，打破原物管模式，建立新型的物業(yè)管理服務(wù)體系和二十一世紀(jì)的市場(chǎng)物管新機(jī)制，才是出路。

2、 物業(yè)管理應(yīng)“以人為本”，加強(qiáng)自身素質(zhì)建設(shè)。“人在環(huán)境中，環(huán)境改造人”。未來的小區(qū)、社區(qū)乃至整座城市，人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一。物業(yè)管理的規(guī)律是“以人為本”，不但要為業(yè)主搞好服務(wù)，還要為業(yè)主營(yíng)造一種氛圍，創(chuàng)造一種境界。“以人為本”，我的看法，物業(yè)管理需要現(xiàn)代裝備。一是物質(zhì)裝備——運(yùn)用高新技術(shù)服務(wù)；二是物業(yè)人員知識(shí)性強(qiáng)——有超前的意識(shí)；三是物業(yè)人員具有深層次管理能力——挖掘出為業(yè)主服務(wù)的潛力。