車位買賣糾紛咨詢歡迎來電,一手樓買賣合同律師

廣州白云區(qū)打房產(chǎn)官司請(qǐng)律師 律師費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)咨詢

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征A地拆遷補(bǔ)償糾紛及商鋪?zhàn)赓U與買賣糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證被涂改過還有效嗎？

基本案情：

    涉案土地的集體土地建設(shè)用地使用證號(hào)為嶗集建[92]字第51988號(hào)。若買方明知房屋不能辦理z銀行貸z款，依然簽訂購房合同，則其應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)簽訂合同后可能面臨的不利后果，即在不能辦理z銀行貸z款時(shí)仍應(yīng)當(dāng)依約按時(shí)支付足額購房款給賣方。該土地上房屋原系車某所有，后分家給了車某。鄭某自1992年起即實(shí)際控制使用本案爭議房屋，1998年對(duì)該爭議房屋進(jìn)行裝修后實(shí)際入住。鄭某一直持有該房屋的土地使用證，該證上的使用者及相應(yīng)地籍檔案材料中土地使用者均經(jīng)涂改為“鄭某”。2012年3月，車某申請(qǐng)某省人民A政府行政復(fù)議。2012年6月，省人民A政府作出被訴行政復(fù)議決定，撤銷涂改后的嶗集建[92]字第51988號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證。鄭某不服，提起行政。

法A院裁判：

   根據(jù)1989年《土地登記規(guī)則》第二十五條、第二十八條、第四十一條、1995年《土地登記規(guī)則》第六十三條規(guī)定，涉及土地權(quán)屬、土地主要用途發(fā)生變更及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)依法申請(qǐng)變更登記，而不能采取偽z造、擅自涂改和等方式。律師解答：房地產(chǎn)調(diào)控措施實(shí)施期間，因合同一方當(dāng)事人偽c造相關(guān)資料簽訂商品房買賣合同，信c貸機(jī)構(gòu)不予貸c款或者相關(guān)部門不予辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，合同相對(duì)人可以請(qǐng)求撤銷或者解除合同，并要求對(duì)方支付違約金或賠償損失。本案中，根據(jù)鄭某提交的嶗集建（92）字第51988號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證原件及被告某省人民A政府提交的嶗集建（92）字第51988號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證檔案等證據(jù)，明確顯示出涉案土地使用權(quán)人均系通過涂改方式變更為“鄭某”。因此該涂改行為事實(shí)清楚，顯屬無效，被告某省人民A政府復(fù)議決定撤銷涂改后的嶗集建（92）字第51988號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證，符合法律規(guī)定，遂判駁鄭某的請(qǐng)求。

典型意義：

   集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證是指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由縣級(jí)以上人民A政府頒發(fā)的確認(rèn)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的法律憑證。預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。根據(jù)規(guī)定，凡是涉及土地證書中姓名、面積、用途等內(nèi)容發(fā)生變更的，須經(jīng)原發(fā)證機(jī)關(guān)審批變更土地證書。應(yīng)該說，在農(nóng)村宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓過程中擅自涂改土地使用證上的使用權(quán)人姓名的現(xiàn)象并不少見，殊不知土地權(quán)屬使用證書是不能私自涂改的，凡擅自涂改證書的，一律認(rèn)定為無效。因此，不論原告通過何種方式取得涉案土地使用權(quán)證，都無法改變?cè)撟C被涂改的客觀事實(shí)，故被告某省政府認(rèn)定原告持有的經(jīng)涂改的土地使用權(quán)證書無效法律依據(jù)充分，法A院駁回原告的請(qǐng)求正確。

廣州房屋買賣 房產(chǎn)交易 二手房買賣房產(chǎn)糾紛律師

廣州房子70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？

    在3月初推出的新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上，明確設(shè)置了“使用期限”一項(xiàng)，引起了廣泛關(guān)注。70年僅是業(yè)主行使土地使用權(quán)的時(shí)間，而業(yè)主對(duì)房屋則擁有無限期所有權(quán)。那么，房子70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？

　　土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別

　　土地使用權(quán)是國家向組織、機(jī)構(gòu)及個(gè)人出讓的土地使用權(quán)利，土地的所有權(quán)歸國家和集體所有。土地使用權(quán)是有期限的，根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)不同，租用土地的周期也不同，住宅70年，辦公/公建50年，商業(yè)/工業(yè)40年。

　　房屋所有權(quán)（即房產(chǎn)權(quán)）是永z久的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有（房產(chǎn)z證里是沒有期限登記欄的）。也就是說房子的所有權(quán)是永z久的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的。

房子70年產(chǎn)權(quán)到期后該怎么辦？

　　1、延長土地使用權(quán)期限

　　2007年的《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的，自動(dòng)續(xù)期。對(duì)于過高違約金的法律干預(yù)，應(yīng)確立以“不主動(dòng)干預(yù)”為原則，以為國家及社會(huì)公益目的而主動(dòng)干預(yù)為例外的機(jī)制。這點(diǎn)在房屋統(tǒng)一登記后也不會(huì)有太多問題，因?yàn)閭€(gè)人名下的不動(dòng)產(chǎn)通過登記已經(jīng)明確。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場價(jià)的差額。

　　2、國家收回享政策性補(bǔ)償

　　根據(jù)《物權(quán)法》中解釋：建設(shè)用地使用權(quán)期滿，根據(jù)公共利益需要收回的，應(yīng)對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償。

　　3、業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)繳納稅費(fèi)

70年后或者未來十幾年，國家會(huì)有法律出臺(tái)來明確房子產(chǎn)權(quán)，大概率情況是房子還是你的，不過估計(jì)要繳稅了，根據(jù)房屋面積的大小來定。

廣州農(nóng)村集體土地貸z款 轉(zhuǎn)讓過戶打官司找律師

廣州農(nóng)村集體土地可以嗎？

    我們廠是一個(gè)村辦企業(yè)，為了擴(kuò)大再生產(chǎn)，現(xiàn)準(zhǔn)備以廠房和工廠后面一片空地作為物向銀行申請(qǐng)擔(dān)z保貸z款。可有人說我們廠的土地使用權(quán)屬于集體土地使用權(quán)，不能。請(qǐng)問，農(nóng)村集體土地使用權(quán)可以嗎？

律師解答：

根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)z保法》第三十七條規(guī)定，不得的財(cái)產(chǎn)有：“（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外……”《擔(dān)z保法》第三十四條第五項(xiàng)：人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可設(shè)定；第三十六條第三款：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物的，其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)。吳某認(rèn)為購買了房屋，取得了產(chǎn)權(quán)證書，雙方簽訂的協(xié)議無效，雙方屬于債z務(wù)糾紛，不能對(duì)抗吳某取得所有權(quán)。根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)村集體的土地使用權(quán)是不能單獨(dú)的，能作的于人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的建筑物及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。所以，你們工廠后面那片空地的使用權(quán)是不能的，但你們廠的廠房及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是可以的。辦理時(shí)應(yīng)注意以下四個(gè)問題：

1.登記要以土地使用權(quán)登記為前提條件。鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)企業(yè)須在縣級(jí)人民A政府土地管理部門辦理登記手續(xù)后方能設(shè)定。

2.在前須得到被土地的集體土地所有者書面同意。書面同意文件應(yīng)包括：在實(shí)現(xiàn)權(quán)時(shí)，同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國有土地。

3.在辦理鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)時(shí)，土地管理部門還應(yīng)核定通過拍賣物實(shí)現(xiàn)權(quán)時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金額。

4.因處分財(cái)產(chǎn)需要改變鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)的性質(zhì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由土地管理部門依法先辦理征A地手續(xù)。將的土地轉(zhuǎn)為國有，然后再按劃撥國有土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行處理。

廣州交樓后發(fā)現(xiàn)未達(dá)到樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)，可以索賠嗎？

在購買房屋過程中，購房者通常為宣傳廣告所吸引，在房屋預(yù)售的情況下根據(jù)樓盤模型、樣板房對(duì)房屋情況作出判斷。該文件規(guī)定：“非農(nóng)業(yè)戶A口居民（含華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記‘該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員’”。但通常購房者在與開放商簽訂買賣合同時(shí)，并沒有將開發(fā)商所宣傳的廣告內(nèi)容、樣板房中的裝修材料與樣式、樓盤環(huán)境等作為約定計(jì)入合同條款，或者開發(fā)商直接在合同中約定宣傳資料、模型、樣板房僅供參考。當(dāng)實(shí)際房屋與樣板房、宣傳廣告不符而引發(fā)糾紛時(shí)，由于雙方所簽合同中不包含廣告、樣板房內(nèi)容，開發(fā)商一般無需為此承擔(dān)法律責(zé)任。

購房對(duì)于大多數(shù)中國人來說，都是人生大事，但是，由于購房者缺乏專業(yè)知識(shí)，而開發(fā)商總是想盡辦法使利潤z大化，因此導(dǎo)致許多糾紛。需要交的稅費(fèi)為：公證費(fèi) 3%契稅(家庭成員之間贈(zèng)予過戶只需交3%契稅)廣州購買拆遷安置房需要注意哪些事項(xiàng)。為了z大程度維護(hù)自己的合法權(quán)益，購房者要對(duì)購房保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，多進(jìn)行實(shí)地觀察與比較，不要輕信宣傳廣告與開發(fā)商的口頭承諾，對(duì)于開發(fā)商答應(yīng)的、可能影響購房者購買決定的承諾，應(yīng)要求開發(fā)商計(jì)入書面合同中。

需要注意的是，雖然售樓資料原則上屬于要約邀請(qǐng)，但也有例外。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定，一般可以將拆遷安置房屋分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。根據(jù)A高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第三條的規(guī)定，開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格有重大影響的應(yīng)當(dāng)視為要約。