賣家不配合辦理貸z款咨詢承諾守信「多圖」

廣州買房過程中可能遇到哪些風險？律師陪購有什么作用？

廣州張靜律師多年來代理大量房產案件，有豐富的執業經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征A地拆遷補償糾紛及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優惠，歡迎咨詢。

廣州買房過程中可能遇到哪些風險？律師陪購有什么作用？

    隨著房地產市場的持續升溫，購房置業成立了居民人生第z一大事。由于房地產市場還不夠健全，目前房地產開發企業處于有利地位以及二手房交易市場還存在很多不規范的行為，不少房地產公司及賣方利用其優勢地位，在商品房買賣合同中制訂有利于己方的格式條款，并強迫購房者接受。面對形形色z色的購房陷阱，購房者防范風險的能力并不強，尤其是缺乏購房經驗。在本案中，你作為買受人，應當調查清楚出賣人尚欠銀行的貸z款余額，并了解其為何半年沒有償還貸z款以及因其沒有按期償還銀行貸z款而需要支付的罰息或違約金數額。因此，購房者如果沒有房地產專業人士的指導幫助，抱著僥幸心理同開發商、二手房賣方協商購房，將面臨巨大的風險。我們推出商品房買賣律師陪購服務，就是要通過律師的專業服務，來防范商品房買賣中的交易風險，揭穿“霸王合同”，切實維護購房者的合法權益。

房產交易中存在的法律風險

1、使用假房z本進行欺詐

有很多為謀取暴利，通過租賃手段將房子租到手后，再制作假房產z證，然后以較低的價格將房子快速出售后攜款消失。

2、產權過戶風險

　　根據廣州現有的二手房的產權情況來看，產權主要有以下幾類：已購公房、二手商品房和二手經濟適用房還有小產權、央產、軍產、校產、鄉產等等，對其上市的要求也不盡相同，此外產權房是否即將拆遷、是否已經或涉案等也都是影響房屋能否上市的因素。有些買方都已裝修入住了，過戶手續卻遲遲無法辦理。最后，《國土A資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政A部、農業A部關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》(國土資發〔2011〕178號）規定非農業戶A口居民原在農村合法取得的宅基地可以登記發證。

　　3、無效交易風險

　　在二手房交易中還存在著無效交易行為，比如：夫妻雙方為共有人的房產，其中一方背著另一方將房屋交易，待另一方知道后致使交易無效，而房款已被賣房人用了，因而對購房人造成損失。

　　4、拆遷風險

　　很多購房者尤其是外地來京購房者，對廣州的規劃和拆遷情況不了解，再碰到不負責任的中介或房蟲，買到將要拆遷的房子，裝修費賠了不說，還落得個無家可歸的境地。

　　5、中介風險

如果購房者或是賣房者不幸遇到黑中介，就可能會錢、房兩空，黑中介卷款潛逃的事時有發生。

二、預售商品房律師服務的工作內容

1、針對性提供購房知識及房地產專業法律咨詢；

2、審查開發商售樓資質、信用；

3、陪同看房、審閱售樓資料

4、對擬購房產是否存在、查封等權利限制狀況進行調查

5、審查、修改、補充購房認購書

6、審查、修改、補充購房合同

7、代理購房者與房產商（或者出售人）談判、簽訂購房合同

8、為購房合同提供律師見證服務

9、代辦購房登記、產權登記手續

10、代辦個人住房、商業用房貸z款手續

11、代辦房屋驗收交接手續

12、起草、審查、修改裝飾裝修合同

13、起草、審核裝飾裝修項目清單及購買相關材料清單

三、二手房買賣律師服務的工作內容

1、提供購房法律咨詢

2、對擬購房產的權利人及是否存在、查封等權利限制狀況進行前期調查

3、審查、修改、補充購房意向書、居間合同、定金合同、房地產買賣合同

4、代辦產權過戶登記手續

5、代辦個人住房、商業用房按揭貸z款或轉按揭貸z款手續

6、購房資金監管

7、代辦水、電、煤、有線、寬帶、電話過戶或開通、落戶等手續

8、起草、審查、修改裝飾裝修合同

9、起草、審核裝飾裝修項目清單及購買相關材料清單

10、律師還將審查二手房有無下列禁止買賣情形：

（1）機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權利的；

（2）已被國家有關機關依法收回土地使用權的；

（3）權屬有爭議的；

（4）未依法登記領取權屬證書的；

（5）列入動拆遷范圍的；

（6）法律、行規規定禁止轉讓的其他情形。

廣州房屋買賣協議沒有網簽是否就不生效呢？

二手房買賣，通常由中介組織買賣雙方對房屋買賣的價格、付款期限、付款方式、中介費用等內容進行協商，達成一致后簽訂書面的三方房屋買賣協議，各權利義務主體根據協議約定完成網簽、貸z款、資金托管、過戶等手續。如果在簽訂房屋買賣協議后雙方即產生矛盾，沒有進行網簽，那么之前所簽訂的房屋買賣協議屬于購房意向還是生效的買賣合同呢？2011年小呂出資在某小區購買了一套商品房，開發商承諾于2012年9月1日交房。

近日法A院審結一起房屋買賣合同糾紛，買房人主張簽訂的書面協議只是意向，只有網簽的正式房屋買賣合同才對雙方有約束力，未獲得法A院支持。

方女士將自己的房屋出售給華先生，華先生支付1萬元定金后就再沒付款。方女士訴至法A院，要求判令華先生按合同約定支付違約金5萬元。華先生辯稱其與方女士簽訂正式的存量房買賣合同，即網簽合同之前，方女士無權要求其支付任何款項。

法A院經審理認為，雙方簽訂的《房屋買賣協議》中約定了房屋的基本情況、房屋性質、情況、成交價格等不違反國家法律、行規的強制性規定，已經成立并生效。網簽是房地產主管部門因市場管理需要而規定的公示程序，是否網簽不影響雙方簽訂的合同的效力。

根據《房屋買賣協議》的約定，華先生需先向方女士支付30萬元用于注銷權、拿回產權證，然后雙方辦理資金托管過戶手續，故華先生應當在合同約定的辦理資金托管與過戶手續前支付30萬元。現因華先生未能履行上述義務，方女士可以依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第（三）款的規定解除合同。由于華先生違約導致合同解除，應當根據約定承擔房價3%的違約金。故華先生向方女士支付違約金5萬元。律師解答：此時應當維護交易的安全，保護善意交易相對方的利益，以名義購房人作為合同主體，交易相對人可以基于欺詐主張解除合同并賠償損失。

廣州委托人，經過公證的委托書是否繼續有效？

問題：近來，當事人經常咨詢這樣一個問題，委托人因工作繁忙到公證處申辦賣房委托書公證，委托內容是出售其名下的一處私產房，期限是辦理完委托事項為止，但在代理人尚沒有辦理完委托事項時，委托人因為意外，此時經過公證的委托書是否還繼續有效？代理人在委托人后從事的關于委托事項中的代理行為是否繼續有效？為什么？如果在簽訂購房合同時，約定付款方式為按揭貸z款，但雙方對該房屋不能辦理按揭貸z款均不知情的，因雙方均無過錯，雙方可以約定變更付款方式為一次性付款或分期付款，并且賣方應當在變更付款方式后，給予買方一定的合理期限籌備資金以支付購房款。

   公證員解答：委托人，經過公證的委托書是否繼續有效？這個問題，當事人甚至是很多的法律人都有著不同的認識，有的認為有效，有的認為無效，具體理由則是語焉不詳，筆者試著從相關法律規定的角度分析如下：

   相關法律規定：

   1、《通則》

　　第六十九條　有下列情形之一的，委托代理終止：

　　（一）代理期間屆滿或者代理事務完成；

　　（二）被代理人取消委托或者代理人辭去委托；

　　（三）代理人；

　　（四）代理人喪失民事行為能力；

　　（五）作為被代理人或者代理人的法人終止。

   2、A高法關于《通則》的實施意見

  第八十二條  被代理人后有下列情況之一的，委托代理人實施的代理行為有效：

   （1）代理人不知道被代理人的；

   （2）被代理人的繼承人均予承認的；

   （3）被代理人與代理人約定到代理事項完成時代理權終止的；

   （4）在被代理人前已經進行、而在被代理人后為了被代理人的繼承人的利益繼續完成的。

實踐中，好多人認為：委托人，委托書即失效的認識是錯誤的，是沒有任何法律依據的，如果上述理由成立的話，使用機關在收到代理人提供的經過授權的委托書時，為了防止該委托書已經失效了，首先要核實該委托人是否健在，如果健在才能使用該委托書，如果則不得使用該委托書；商品房買賣合同因出賣人責任被確認無效后，應按無效合同的處理原則進行處理。很顯然，這違z法了法律關于委托書的立法初衷。

因此，只要委托書明確約定到代理事項完成時代理權終止的，不論委托人是否健在，也不論該委托書是否經過公證處公證，只要該委托行為是真實有效的，該委托書就是有效的。