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發布時間：2021-09-03 16:10
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產業地產是一個比較新的概念，但也是一個實踐性很強的投資領域。我們通常看到的文旅地產、產業園區、養老地產及物流地產等都是比較典型的產業地產分支。
為了更簡單清晰地理解產業地產的發展歷程及內涵，可以借用數學方程式來解析一下產業地產的前世今生：
一、傳統方程式：產業地產=工業地產
產業地產
工業地產概念來由已久，正如常規住宅地產是給人及人的生活方式蓋房子。那么，工業地產是給機器及生產過程蓋房子。
產業地產起源于工業地產，也就是說，的產業地產概念就是第二產業的二級地產開發，因為工業在產業劃分上屬于第二產業，的工業地產是拿到土地使用權之后蓋房子，屬于二級開發。
二、常規方程式：產業地產=區域經濟 產業研究 土地運營
產業地產開始兼顧宏觀、中觀及微觀層面的融合發展，而不再局限于蓋房子。隨著經濟發展的重要，產業地產的產業范疇不再局限于第二產業，開發階段也不再局限于二級開發。
就產業而言，除了常規的、第二、第三產業，逐漸延伸到、第二、第三產業的融合發展，也可能形成新的跨界產業、新興產業，比如所謂的新型工業M0及2.5產業等。
聯網技術后半場拉開序幕，產業結構升級轉型發展刻不容緩，各個領域的開廠選址要求愈來愈高，傳統式實體線公司老總們各個都說加工廠難做，但東莞廠房售賣銷售市場依然"一房難尋"，價錢越漲越高。在日漸猛烈的大城市市場競爭中，東莞又怎樣從廣州和深圳的高分下逆轉，變成實至名歸的"世界工廠"呢？
一、青年人，農田荒蕪
1978年之前，東莞還是個農業縣，從業農牧業的人力資本超出80%，工業產值僅占總值的30%，制造業企業不上400家，徹底人力資本日收益少僅有多少錢，很多青年人以便存活只有挺而走險前往中國香港。那時候的東莞廣為流傳著一句順囗溜：青年人，農田荒蕪，難做，老人慌亂。
二、中國改革開放，迅猛發展
1978年7月，東莞趁著公布的《進行對外開放生產加工裝配線業務流程試行辦法》，運用現行政策和地域優點修建全國性家三來一補（半成品加工、訂制、來件裝配線、補償貿易）公司——永安手袋廠。只是三個月，職工們薪水翻了10倍。接下去兩年間，很多企業選址東莞辦廠動工，來到1984年，三來一補的公司做到1000好幾家。經濟發展又一路輝煌10年之后，生產總值翻了3倍，東莞廠房售賣之關注度一時無兩。
IBM副總裁：假如東莞到深圳市的高速路擁堵，全世界將會有70％的電腦產品斷貨。2007年《衛報》詳細介紹東莞："你將會從未聽過這一大城市，可是它的1000萬人口數量已經添充你的衣櫥，其他不提，在國外市場銷售的休閑鞋中，有40%來源于東莞"。全世界均值每5本人就會有1人身安全著東莞產的毛線衣，全世界48%的耐克鞋產于東莞，全世界每10副鏡就會有一副是在東莞制造，全世界70%的電腦鼠標、電腦鍵盤、電容產于東莞。成千上萬加工制造業公司競相開店選址進駐，東莞已然成為實至名歸的"世界工廠"。
金融業風暴來襲，東莞舉步維艱
2008年金融風暴暴發，高寬比依靠出口外貿經濟發展的東莞發展趨勢深陷停滯不前，僅2009年一季度，東莞gdp增速地跌至-2.3%。150萬職工，3600家港澳臺公司從東莞撤出，很多公司減縮制造經營規模乃至倒閉，空無一人，東莞廠房售賣狀況也進到嚴冬，直至2012年，東莞生產總值持續下滑，城市排名跌至第22位。
世界工廠的重獲新
親身經歷疼痛以后的東莞產業結構升級轉型發展早已刻不容緩，互聯網技術的后半場拉開序幕。東莞在互聯網經濟的出風口上取代中低端落伍產業鏈，引入戰略自主組織和興盛產業鏈。運用附近廣州和深圳的地域優點將互聯網技術顛覆式加工制造業，從生產制造到"智能制造"和造就，從中低端的生產加工逐漸更新到新科技含水量益的電子信息產業，從整體規劃方位和經營環境上吸引住骨干企業進駐。
在華貝電子器件、普聯、歌爾等骨干企業合理布局以后，2018年，華為手機一部分業務流程也開廠選址東莞松山湖。前擁深圳香港，靠著廣州市，東莞在粵港澳整體規劃中的地域優點更為顯著，將要變成國際性"智能制造"管理中心。全球經濟比想像中更為依靠我國，中國經濟發展不可或缺生產制造，而東莞生產制造的發展前途關聯著中國制造業的發展前途。
