賽優(yōu)教育—中級會計《經濟法》知識點：房屋租賃合同

房屋租賃合同

（1）房屋租賃的效力

①無效情形：

情形違建出租未取得建設工程規(guī)劃許可證或未按許可證的規(guī)定建設的房屋未批出租人未經批準或未按照批準內容建設的臨時建筑超期租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效處理在一審法庭辯論終結前無效因素消滅，可轉為有效；

提示：不可請求租金，但可要求參照約定的租金標準支付房屋占有使用費。

②登記與否不影響合同生效：

當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民**不予支持。

③一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民**按照下列順序確定履行合同的承租人：

已經合法占有租賃房屋的→已經辦理登記備案手續(xù)的→合同成立在先的。

（2）承租人可以請求解除合同情形：

①租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

②租賃房屋權屬有爭議的；

③租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

（3）承租人優(yōu)先購買權

出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權利。

【解釋】只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購買權，對于其他標的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權。

【提示】承租人喪失主張優(yōu)先購買房屋的情形：

①房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；

②出租人將房屋出賣給近親屬；

【解釋】近親屬包括:配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。

③出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的；

④第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的