小產權房、村委統(tǒng)建樓、集資房有誰準確解釋一下

小產權，所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權”，又叫“小產權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

小產權簡介

把買房人取得的房屋所有權稱之為“小產權房”

所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

從價格看，鄉(xiāng)產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。

小產權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地只能用于農業(yè)生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，它沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產權就是沒產權。

小產權房特征

從價格看，鄉(xiāng)產權房價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。

從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。

從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。

從使用成本看，物業(yè)費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。

從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機構進行管理或是沒有物業(yè)管理等，服務管理水平不是很高。

有些單位自籌資金建的房子，也是小產權。[2]約有30%左右的消費者購買小產權項目是出于投資的考慮。業(yè)內人士傅碩指出，雖然表面看小產權項目由于沒有產權證而無法交易，但在實踐中，其二手房交易也比較活躍，此時一般采用的是雙方當事人默認原則。只是這樣一種交易缺乏法律上的公信力，一旦出現交易糾紛，在尋求法律保護時會遇到更多障礙。

小產權解釋

對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，面臨整治的小產權房，指的是下面的第三種。

第一種解釋是針對發(fā)展商的產權而言，將發(fā)展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發(fā)展商一個產權分割來的。

第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

第三種解釋是按產權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產權證的叫大產權，國家不發(fā)產權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權，又被稱為鄉(xiāng)產權，鄉(xiāng)產權并不構成真正法律意義上的產權。

第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣（經濟適用房需房屋產權證自發(fā)證日起滿5年才可上市交易），其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。

小產權知識

1、商品房（俗稱大產權）

是指由房地產開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設者參加 統(tǒng)建，又是自己使用的住宅、商業(yè)用房和其他建筑物，不屬于商品房范圍.

2、標準價和房改成本價（俗稱小產權）

1）房改標準價（也可稱為房改優(yōu)惠價）和房改成本價是指房改中職工家庭購買的單位公有住宅用房。通常根據職工的工作年限及所購房屋的實際情況，售房單位給予一定折扣。

2）標準價房的價格低于成本價房，房改初期購房時多采用標準價購買。以標準價購買的房屋產權是單位和職工家庭共有產權，其中單位占6%，職工家庭占94%。在房屋需要進行買賣轉讓時，必須有單位出具的上市證明，并補交土地出讓金。所有權屬職工家庭，可以上市轉讓繼承，屆時需補交土地出讓金并按規(guī)定繳納相關費用！

3、央產房

全稱為“中央在京單位已購公有住房，允許上市的“中央在京單位已購公有住房是指職工按房改成本價或標準價購買的央產房。職工根據國家政策，按照房改成本價或者標準價購買的由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合建住房，也視為已購公房。所指中央在京單位;主要包括：黨中央各部門、全國人大機關、全國政協(xié)機關、最高人民法院、最高人民檢察院、國務院各部委、各直屬機構、各人民團體，及其所屬單位。

4、經濟適用房

經濟適用房的土地是由國家劃撥，銷售對象主要是中低收入家庭,購買要符合三個條件2年收入6萬以下3購買人名下無房產。經濟適房在房產再交易、出租、抵押時會受到限制，變成商品房要補交10%綜合地價款。

5、普通住宅和非普通住宅

非普通住宅：（1）房產證面積在140平方米以上；（2）住宅小區(qū)容積率在1.0以下；（3）實際成交價格在同級別土地平均地價的1.2倍以上。與以上情況相反為普通住宅！

小產權出現背景

房價上漲掩蓋了風險

鄉(xiāng)產權、村產權房的問題在房價上漲的大環(huán)境下愈演愈烈。作為市場上土地供應不足的一種黑市方式的存在，小產權房甚至占到土地市場的1/5~1/4，還不包括許多零星的、分散的、無法統(tǒng)計上來的。

土地供應不足導致“黑市”

第一，土地供應的緊張局面沒有緩解，在政府竭盡全力增加經濟適用房和雙限房供地的情況下，總的供地規(guī)模并沒有增加，商品房的供地反而更少了。一般供地后18個月至兩年時間才能形成市場上商品房的預售條件，供地緊張預示著未來預售房子的供應量將減少。

小產權

土地供應不足就造成了以下結果：1.投資回落；2.房價上漲；3.“小產權房”的興起；4.違法占地案件增多。

第二，宏觀調控政策對房屋市場上的需求影響不大。從房屋的成交量、上交所中國房地產股票的指數、香港聯(lián)交所中國內地房地產股票的指數來看，“國八條”、“國六條”出臺前一個月，對以上指標都有影響，但出臺后這些指標不降反升，一個月后基本恢復到正常水平。但對土地和房屋供應的影響卻非常大。

減少二手房流通環(huán)節(jié)，培養(yǎng)市場機制

建立和培養(yǎng)市場機制，才會很有效地化解風險。但在培養(yǎng)和建立市場機制的過程中，最重要的是要減少流通環(huán)節(jié)，即二手房環(huán)節(jié)的稅費，這些(二手房)稅費已經高達成交額的10.6%

限制外國人的購房，并不能解決中低收入人群的購房困難，因為他們的需求從品質、地理位置、價位上來看都是完全不同的，單純地強調限制外國人購房，反而會影響北京作為一個國際化大都市的發(fā)展，同時還可能成為造成投資回落的被動局面的原因之一。

小產權熱銷原因

從價格看，鄉(xiāng)產權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%；從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅；從建設手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。

一、鄉(xiāng)產權房是在商品房房價居高不下的情況下熱起來的，短期內如果人們的收入和購房比沒有太大的變化，在城里購房仍然是天方夜談的話，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。

二、人們購買小產權房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會考慮出售的風險，北京周邊的河北城鎮(zhèn)都在北京熱銷房屋的情況下，距離已經不在是人們心中的最痛，何況北京郊區(qū)的交通比之京外城鎮(zhèn)還是要方便的多，誰讓自己錢不夠足夠多呢？而這些小產權房確實滿足了人們的自住需要。

1、鄉(xiāng)產權房只具備普通商品房的使用性質，不具備普通商品房的法律性質。所以購房者的購房合同在法律看，屬于無效合同。

2、如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產權房沒有國家認可的合法產權，購房人實際只擁有房屋的永久使用權，所以其拆遷補償要比普通商品房低很多。

3、由于鄉(xiāng)產權房沒有在房管部門備案，不在政府機構對商品房的統(tǒng)一管理范圍內，這樣在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，無法有效維護權利。

4、開發(fā)資金和建筑質量一般是需要銀行和政府進行監(jiān)管的，而鄉(xiāng)產權房在這方面比較薄弱，幾乎沒有得力的監(jiān)管機構，主要依靠開發(fā)商自律進行開發(fā)建設。

5、房地產市場整頓風險。因為鄉(xiāng)產權房不屬于商品房，而農村宅基地按照法律規(guī)定，宅基地上面的住房不允許向城市居民出售，宅基地由村集體享有土地所有權，村民享有使用權、繼承權，但是不能轉賣。以新農村名義建設的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分還沒有明確的處置和管理辦法。
小產權
是出于投資的考慮。業(yè)內人士傅碩指出，雖然表面看小產權項目由于沒有產權證而無法交易，但在實踐中，其二手房交易也比較活躍，此時一般采用的是雙方當事人默認原則。

小產權

只是這樣一種交易缺乏法律上的公信力，一旦出現交易糾紛，在尋求法律保護時會遇到更多障礙。

以租代購似更穩(wěn)妥

小產權的項目之所以受到限制，一方面是怕其擾亂市場秩序，另一方面也是出于保護耕地等農用地考慮。但因為存在巨大的利益落差，單純地通過行政手段來強制規(guī)范可能不會起到特別好的效果，**仍從市場角度解決。

實際上，在農村的集體土地也分可建設用地和耕地等不同用途，對于可建設用地，只要不違反國家強制性法律規(guī)范，可以納入開發(fā)建設的整體規(guī)劃，建成的房屋如果是農民購買仍可按小產權辦理，如果是城鎮(zhèn)人口購買則需補交土地出讓金等費用。

這樣，鄉(xiāng)產權的房子只要不是侵占農民耕地等農用地的，都可采用這種模式。這在一些地方進行新農村建設中也作為一種途徑在嘗試和摸索。

如果在土地性質不能轉變的情況下，既要發(fā)揮城市郊區(qū)富余宅基地的用途，又解決住宅市場供需矛盾的問題，以租賃的形式為好。就是在集體土地上建的住宅，以短期或較長期出租給城市居民，簽定合同，到期限在條件允許的情況下可以續(xù)租，如果在合同期限內發(fā)生變化，可以退租。這樣既保證了農民的收益，又保證了消費者的權益。

小產權難解之題

首先，對已經建成并售出的“小產權房”如何消化處理？不符合土地利用、建設規(guī)劃的小產權房項目強行拆除勢必影響社會穩(wěn)定，是否補償，如何制定補償標準；國家征收，改變集體土地性質，如何補繳土地出讓金？

小產權

其次，主管部門采取什么嚴厲措施杜絕出現新的“小產權房”，避免助長頂風違法，進一步惡化形成無法收拾的爛攤子。村民在集體土地上是否可以建房？相關法律并沒有明令禁止。

如果允許建設，帶來的不僅是規(guī)劃問題，并且不可避免地流入“不要名分，有個窩住的城市中低收入家庭。第三，購買的“小產權房”市民往往會有法不責眾的賭的心態(tài)，用預期利益賭國家的政策動向改變，賭國家的政策執(zhí)行力。 如何解決小產權房問題，將是一場體制、政策和民生的艱難博弈。專家認為，必須全面、綜合、突破地將其作為一個系統(tǒng)工程來完成。單一政策已經不能從根本上解決問題，也不能使用強迫手段簡單處理不計后果。

專家建議從以下幾方面入手：

第一，國家對房地產市場調控幾年來效果不佳，充分說明一個問題，不少地方政府執(zhí)行力存在問題，首先應該解決政府執(zhí)行力問題。這本身就是一個工程浩大的政府改革問題。不管國家出臺什么政策，政策再好，如果不能執(zhí)行到位，結果必然是不理想的，甚至會起反面作用。

第二，對土地制度進行改革并完善相關法律。農村集體土地未來的發(fā)展方向和現實沖突，導致村民住宅只能在村民內部進行簡單轉讓，無法真正解決村民、集體、國家以及社會經濟發(fā)展的利益分配關系。另外，在一定程度上還存在對農村集體土地監(jiān)控管理缺失問題。

小產權

對土地制度應該進行改革，包括國有土地的轉讓、劃撥、出租、出售，理順個人、集體、國家三者的利益關系，形成一套切實可行的適應現階段情況的中國特色社會主義土地制度。

第三，對于已經建成的村民住宅，違規(guī)向外出售的，必須依照法律嚴肅處理。對于各個環(huán)節(jié)涉及腐敗問題的，應該追究犯罪責任；對于違規(guī)購買村民住宅的客戶應該追繳非法利益，并作出應有的經濟處罰以維護法律和政策的尊嚴。

小產權房

另外，凡購入村證房的外戶，應統(tǒng)一發(fā)證、轉換身份，但必須補交差額利益，對村干部及開發(fā)商實行嚴格處罰手段，以期達到目的：使開發(fā)商、村干部、購房者三者均得不到非法利益，并且受到違規(guī)違法處罰。

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