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發(fā)布時間：2021-10-19 04:29
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廣州二手房買家沒有購房資格，賣家同意，合同解除算誰違約？
張靜律師解答：一般由于雙方協(xié)商一致造成合同簽訂不完善的情況，法z院都會認(rèn)定雙方都有過錯，互不承擔(dān)違約責(zé)任。如下面這個案件，買家沒有購房資格，合同約定買家可第三人過戶，此情況買家存在過錯。后買家取消提前還貸申請，仍然要求買家墊z資贖契。終法z院認(rèn)定雙方都有過錯，互不賠償。
判z決書節(jié)選：
法z院認(rèn)為: 歐買家不具備廣州市購房資格,雖然歐買家陳述可以過戶到自己的公司或其他具備購房資格的朋友名下,但歐買家并未提交充分證據(jù)證明其將實(shí)際購房人告知胡賣家,故歐買家對于合同的不能履行存在過錯。合同履行過程中,歐買家向胡賣家支付定金,代繳契稅及辦理涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證件,但胡賣家并未將辦理提前還貸的情況告知?dú)W買家,在其已經(jīng)取消提前還貸的申請后,仍然要求歐買家代為償還貸z款違反合同約定,且其明知?dú)W買家沒有購房資格,仍然簽訂房屋買賣合同,對于合同不能履行亦存在過錯。根據(jù)《合同法》第z一百二十條的規(guī)定:“當(dāng)事人雙方都違反合同的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。本案中,買賣雙方對于合同不能繼續(xù)履行均存在過錯,因此,雙方應(yīng)對各自的過錯承擔(dān)責(zé)任,故買賣雙方要求對方支付違約金的訴z訟請求,法z院均不予支持。
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廣州為套取貸z款與他人簽訂虛z假的房屋買賣合同有效嗎？
張靜律師解答：無效。銀z行知道房屋買賣合同虛z假仍簽訂擔(dān)z保貸z款合同的，貸z款合同也無效。相關(guān)法條：
《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十二條：出賣人為套取貸z款與他人簽訂虛z假的房屋買賣合同,應(yīng)當(dāng)依照民z法總則第z一百四十六條第z一款的規(guī)定,認(rèn)定買賣合同無效。
金融機(jī)構(gòu)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋買賣合同虛z假,仍然與買受人簽訂房屋擔(dān)z保貸z款合同的,該貸z款合同亦屬虛z假,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。該貸z款合同關(guān)系實(shí)際存在于金融機(jī)構(gòu)與出賣人之間, 合同效力依照民z法總則第z一百四十六條第二款的規(guī)定處理。
民z法總則第z一百四十六條第z一款：行為人與相對人以虛z假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。
民z法總則第z一百四十六條第二款：以虛z假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。
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廣州房屋連環(huán)買賣糾紛可以請求過戶嗎？
張靜律師解答：如果其他合同參與人同意過戶，就可以判z決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，如果有一個參與人不同意的，就只能要求賠償違約金，不能要求過戶。
相關(guān)法條：
《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十五條：房屋連環(huán)買賣均未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,終買受人以其合同相對人為被告提起訴z訟,請求協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,人民z法z院可以通知參與房屋買賣的其他當(dāng)事人作為第三人參加訴z訟。
被告以及第三人不提出抗辯或者抗辯理由不成立的,可以判z決當(dāng)事人依次辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。第三人提出的抗辯理由成立的,人民z法z院可依照合同法第z一百一十條第z一項(xiàng)的規(guī)定駁回終買受人的訴z訟請求。
《合同法》第z一百一十條第z一項(xiàng)：當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;
廣州二手房買賣雙方都說對方不肯履約怎么辦？
張靜律師解答：法z院會根據(jù)證據(jù)、庭審內(nèi)容及雙方今后的履約意愿進(jìn)行違約責(zé)任認(rèn)定。如下面這個案件，雖然雙方都無證據(jù)是對方不肯履約，但買家庭審中同意一次性付款繼續(xù)履行合同，賣家卻不愿意繼續(xù)履行合同，終法官認(rèn)定賣家違約，合同繼續(xù)履行。
法z院認(rèn)為，涉案合同無法繼續(xù)履行的原因及責(zé)任歸屬。經(jīng)審核雙方來往函件的內(nèi)容，合同雙方對于履行障礙各有表述，但可以確認(rèn)雙方當(dāng)事人終約定2017年5月19日共同前往辦理網(wǎng)簽手續(xù)。期間，也達(dá)成了以合同約定履行，即買方確定為簽約人林買家的一致，但經(jīng)紀(jì)方創(chuàng)某公司要求雙方當(dāng)事人簽訂委托手續(xù)時，黃賣家拒不同意。如前所述，《房地產(chǎn)買賣合同》本身明確黃賣家與經(jīng)紀(jì)方有委托辦理過戶手續(xù)的關(guān)系，且當(dāng)天配合經(jīng)紀(jì)方完善手續(xù)，進(jìn)行網(wǎng)簽并不損害黃賣家的合同權(quán)益，其拒不配合的行為與其一再陳述要求按原合同履行的陳述明顯相悖。結(jié)合本案對林買家購房資格的查詢，除黃賣家的配合外，合同履行并無其他實(shí)質(zhì)障礙。故此，結(jié)合林買家明確愿意就合同約定的購房余款一次性履行，為維護(hù)交易穩(wěn)定及市場誠信，本院支持林買家繼續(xù)履行合同的訴求。至于，違約責(zé)任的認(rèn)定，從雙方來往信息以及經(jīng)紀(jì)方的確認(rèn)，雙方對于合同履行過程中，黃賣家明確提出了與雙方書面合同約定不符的交易條件，結(jié)合上述不配合網(wǎng)簽手續(xù)的事實(shí)，對于違約責(zé)任應(yīng)由賣方黃賣家承擔(dān)。
