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廣州什么是商品房法定交樓條件？

   咨詢電話：18078803465，張靜律師解答：取得工程竣工驗收備案表是交付房屋的法定條件。

關于法定交樓條件?！督ㄖā返诹粭l規定:“建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用?！币虼?竣工驗收是房屋交付使用的必經環節,建設工程經竣工驗收合格后,始具備交付使用的條件。國于2000年1月30日頒布的《建設工程質量管理條例》第49條規定:“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內,將建設工程竣工驗收報告和規劃、公z安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案?！睋?我國目前的房屋經過驗收和驗收合格的標志是取得工程竣工驗收備案表,即取得工程竣工驗收備案表是交付房屋的法定條件。

廣州張靜律師多年來代理大量房產訴z訟案件，有豐富的執業經驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產確權案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優惠，歡迎咨詢。

廣州地下車庫的公共面積能起訴歸自己所有嗎？

  張靜律師解答：不能，公共面積不能登記至個人或其他組織名下。如下面這個面積，某集體公司與房地產公司約定合資建房，并約定地下第三層車庫全歸自己所有。終因地下三層車庫8000多平方米屬于公共面積，法z院駁回集體公司要求確認歸其所有的訴求。

判z決書節選:

關于第二個爭議焦點問題，楊箕公司主張涉案大廈地下層中8444.18平方米物業全部歸其所有的依據是否充分。楊箕公司和南雅公司蓋章確認后向廣州市房地產提交的《負一層至負三層分成說明報告》明確載明,對于涉案大廈地下三層的分成,南雅公司取得車位318個,面積為3768.7296平方米,并載明具體位置,楊箕公司取得車位20個(面積為209.0104平方米,并載明車位的具體位置和編號)及層共有面積3195.4460平方米,第二層共有面積3486.4035平方米,第三層共有面積1553.3201平方米,共8444.18平方米。廣州市國土資源和規劃委z員會給一審法z院的復函中也明確表示結合《負一層至負三層分成說明報告》以及該項目初始登記情況,楊箕公司分配的涉案大廈地下層8444.18平方米除了地下三層的20個車位(面積為209.0104平方米)之外,剩余面積8235.1696平方米屬車道等公共面積,二審中楊箕公司和南雅公司均確認公共面積不能登記至個人或其他組織名下。在此情況下,楊箕公司在本案中要求將涉案大廈地下層其分配取得的8444.18平方米中除20個車位之外的面積登記至其名下,缺乏依據,本院不予支持。至于當時楊箕公司所分配取得的地下面積8444.18平方米中為何僅于該報告中確定了20個車位209.0104平方米的具體位置,而沒有對其余的8235.1696平方米所對應的位置予以確定,楊箕公司作為該報告的簽約蓋章主體應該是清楚的。

以租代售的公寓買賣糾紛中，是否適用商品房交樓標準？

  張靜律師解答：不適用。如下面這個案件，承稱公寓尚未取得建設工程規劃驗收合格證故不具備交樓條件。法z院審理后認為我國法律、行規中并無租賃房屋須取得的《建設工程規劃驗收合格證》方能交付使用的強制性規定，故認定房屋已具備交樓條件。

判z決書節選：

關于涉案物業是否符合交付標準的問題。涉案合同附件約定的交樓標準屬于裝修標準，劉某無證據證明已有的裝修瑕疵影響其正常使用租賃物，故其針對裝修瑕疵所提出的異議并不足以證明涉案物業不符合合同約定的交樓標準?！督ㄖā返诹粭l第二款規定：建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！断婪ā返谑龡l第二款規定：依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。根據本案現有證據，涉案項目已取得建設工程規劃許可證，于2018年2月8日前竣工驗收合格并于2018年7月4日通過消防驗收，已符合前述法律的強制性規定。我國法律、行規中并無租賃房屋須取得的《建設工程規劃驗收合格證》方能交付使用的強制性規定，劉某以涉案物業取得《建設工程規劃驗收合格證》才具備交付條件缺乏合同依據以及法律依據?！逗贤ā返诙僖皇鶙l規定：“出應當按照約定將租賃物交付承，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！眲⒛撤Q涉案房屋系用于商業活動，雖然涉案物業于2018年9月6日才取得《建設工程規劃驗收合格證》，但在2018年9月1日之前已經竣工驗收合格并通過消防驗收，且已有企業于2018年9月1日前以位于涉案項目的房屋作為注冊地址辦理工商登記并開展經營活動，由此可見，涉案房屋所具備的條件對于實現劉某合同目的并無實質影響。據上，法z院認定涉案物業在2018年9月1日前已經具備基本交付條件。

廣州開發商逾期交樓的違約金封頂條款有效嗎？

  張靜律師解答：不一定有效，法z院可以調整違約金金額。如下面這個案件，法z院就認為違約金太低了，調高了。

案例介紹：

小陳與某開發公司簽訂房屋買賣合同，購買開發公司開發的某樓盤商品房（下稱案涉房屋）。按合同約定，開發公司應當在2017年12月31日前將案涉房屋交付小陳使用。雙方在合同中約定如果逾期交付房屋，開發公司應自本合同約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按總房價款0.01%的標準向小陳支付違約金，但違約金總額不超過總房價款的2%。合同簽訂后，小陳按照合同約定向開發公司付清了全部購房款350萬元。但案涉房屋至二審開庭之日未取得竣工驗收備案，開發公司亦一直未通知小陳收樓。于是，小陳起訴至一審法z院，要求開發公司支付逾期交付違約金，同時以商品房買賣合同屬于格式合同，約定的違約金明顯低于其損失為由，要求突破違約金不超過總房款2%的“封頂線”。本案爭議焦點為：逾期交付房屋，違約金應否以總房款的2%為限？

一審法z院認為，雙方當事人在商品房買賣合同中明確約定逾期交付違約金計算標準且違約金總額不超過2%，遂判z決：1、開發公司向小陳支付逾期交付違約金70000元；2、駁回小陳的其他訴z訟請求。

廣州中院二審認為，違約金“封頂”顯然違反公平原則和誠實信用原則，明顯不足以彌補買受人損失，應對違約金計算標準予以酌情調整，遂變更一審判z決第z一項為：開發公司向小陳支付逾期交付違約金189350元。