蕪湖小區(qū)物業(yè)管理專業(yè)團隊在線服務(wù)

物業(yè)托管對電梯設(shè)備的維保質(zhì)量的管控，實質(zhì)上就是要管理控制好電梯維修保養(yǎng)的全過程，目前電梯維修保養(yǎng)存在的問題主要包括以下幾個方面：

電梯保養(yǎng)數(shù)量大。隨著市場競爭的加劇，電梯維保費用的降低，電梯公司要維持電梯工的工資增長，其基本的方法和途徑就是增加每個電梯工電梯維保的數(shù)量，由于電梯數(shù)量的增加，使得電梯保養(yǎng)水準(zhǔn)難以達到合同要求，久而久之電梯的保養(yǎng)質(zhì)量下降、故障上升、風(fēng)險增大，形成循環(huán)。

電梯維保人員的工作狀況很難被監(jiān)管。由于電梯維保是專業(yè)性很強的一項工作，沒有經(jīng)過相關(guān)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)很難掌握，因此非電梯專業(yè)人員很難監(jiān)管電梯維保工作，電梯維保是否做到實處也很難界定。

面對電梯維保現(xiàn)狀，如何管控當(dāng)前電梯維修保養(yǎng)存在的問題，提高電梯維修保養(yǎng)的質(zhì)量，是當(dāng)前物業(yè)公司面臨的一個共同問題，現(xiàn)在主要可以從以下幾個方面入手：

一、建立維保人員檔案。對電梯維保公司派駐人員進行考察，考察從3個方面入手：1、通過詢問維保程序、工作細節(jié)初步了解維保人員的理論知識。2、查看維保人員的工作年限，從側(cè)面了解維保人員的經(jīng)驗水平。3、確定現(xiàn)場維保人員，防止電梯維保單位頻繁換人影響現(xiàn)場維保質(zhì)量。經(jīng)過細致的前期準(zhǔn)備工作，使物業(yè)管理公司方面能很明確的知道維保人員狀況，以便更好的掌控維保現(xiàn)場質(zhì)量的實現(xiàn)。

二、規(guī)范維保人員按計劃保養(yǎng)。電梯按一定時間間隔進行保養(yǎng)是保證電梯安全運行的關(guān)鍵，電梯的保養(yǎng)主要內(nèi)容包括檢查、調(diào)整、潤滑、清潔。主要作用是保證電梯安全運行。按計劃保養(yǎng)能有效控制電梯保養(yǎng)的頻次，降低電梯出故障的風(fēng)險。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何履行自己的職責(zé)？

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何履行自己的職責(zé)？

物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求實施：

(1)按照國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及業(yè)主會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實施管理服務(wù)；

(2)在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人；

(3)經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設(shè)施進行養(yǎng)護；

(4)發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進行維修；

(5)接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；

(6)做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；

(7)每半年向業(yè)主會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核；

(8)定期聽取業(yè)主會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；

物業(yè)管理是否應(yīng)該管一些“不該管”的事呢？

幾位“業(yè)外專家”一致認為，把物業(yè)管理視為城市管理的一部分“這個認識有誤區(qū)”。他們認為，正是因為這種認識誤區(qū)，使現(xiàn)在的物業(yè)管理“變成了政府政治經(jīng)濟管理的末端” ；而且正是因為行業(yè)的“基本定位沒搞清楚”，導(dǎo)致物業(yè)管理管了許多“不該管”的事。所以，他們主張“物業(yè)管理行業(yè)需要在定位上反思”。 “物業(yè)公司是企業(yè)，不能作為行政體制的末梢而存在”。“政府不付費，為業(yè)主服務(wù)怎么是城市管理的一部分呢？”

那么，物業(yè)管理是否是“城市管理的一部分”，是否應(yīng)該管一些“不該管”的事呢？筆者的回答是肯定的。“業(yè)外專家”們之所以會提出上述偏激觀點，其根源在于缺乏對物業(yè)管理性質(zhì)科學(xué)的認識。當(dāng)前理論界對物業(yè)管理性質(zhì)主要有兩種看法， 一種觀點認為物業(yè)管理是公共行政管理；另一種看法認為物業(yè)管理是私人管理即經(jīng)營性管理。筆者認為這兩種看法都有失偏頗。因為，物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)具有明顯的二重性。物業(yè)管理企業(yè)一方面要為小區(qū)業(yè)主提供純粹私人性質(zhì)的經(jīng)營性的管理服務(wù)，從這一意義上看，物業(yè)管理具有私人有償服務(wù)性質(zhì)；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以增進物業(yè)區(qū)域業(yè)主或使用人的共同利益為根本宗旨，應(yīng)把物業(yè)公共管理服務(wù)作為其核心業(yè)務(wù)，并應(yīng)在物業(yè)管理各項服務(wù)中體現(xiàn)出來。 所以，從本質(zhì)上講物業(yè)管理又具有社會公共管理屬性，屬于公共管理微觀的公共事務(wù)管理層次。