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物業托管對電梯設備的維保質量的管控，實質上就是要管理控制好電梯維修保養的全過程，目前電梯維修保養存在的問題主要包括以下幾個方面：

電梯保養數量大。隨著市場競爭的加劇，電梯維保費用的降低，電梯公司要維持電梯工的工資增長，其基本的方法和途徑就是增加每個電梯工電梯維保的數量，由于電梯數量的增加，使得電梯保養水準難以達到合同要求，久而久之電梯的保養質量下降、故障上升、風險增大，形成循環。

電梯維保人員的工作狀況很難被監管。由于電梯維保是專業性很強的一項工作，沒有經過相關的學習和培訓很難掌握，因此非電梯專業人員很難監管電梯維保工作，電梯維保是否做到實處也很難界定。

面對電梯維保現狀，如何管控當前電梯維修保養存在的問題，提高電梯維修保養的質量，是當前物業公司面臨的一個共同問題，現在主要可以從以下幾個方面入手：

一、建立維保人員檔案。對電梯維保公司派駐人員進行考察，考察從3個方面入手：1、通過詢問維保程序、工作細節初步了解維保人員的理論知識。2、查看維保人員的工作年限，從側面了解維保人員的經驗水平。3、確定現場維保人員，防止電梯維保單位頻繁換人影響現場維保質量。經過細致的前期準備工作，使物業管理公司方面能很明確的知道維保人員狀況，以便更好的掌控維保現場質量的實現。

二、規范維保人員按計劃保養。電梯按一定時間間隔進行保養是保證電梯安全運行的關鍵，電梯的保養主要內容包括檢查、調整、潤滑、清潔。主要作用是保證電梯安全運行。按計劃保養能有效控制電梯保養的頻次，降低電梯出故障的風險。

物業管理企業應當如何履行自己的職責？

物業管理企業應當如何履行自己的職責？

物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要求實施：

(1)按照國家和本市規定的技術標準和規范以及業主會審定的物業管理服務年度計劃，實施管理服務；

(2)在業主、使用人使用房屋前，將住宅的共用部位、共用設備和公共設施使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；

(3)經常對物業管理區域進行巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設施進行養護；

(4)發現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業管理服務合同的約定進行維修；

(5)接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理；

(6)做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊；

(7)每半年向業主會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核；

(8)定期聽取業主會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；

物業管理是否應該管一些“不該管”的事呢？

幾位“業外專家”一致認為，把物業管理視為城市管理的一部分“這個認識有誤區”。他們認為，正是因為這種認識誤區，使現在的物業管理“變成了政府政治經濟管理的末端” ；而且正是因為行業的“基本定位沒搞清楚”，導致物業管理管了許多“不該管”的事。所以，他們主張“物業管理行業需要在定位上反思”。 “物業公司是企業，不能作為行政體制的末梢而存在”。“政府不付費，為業主服務怎么是城市管理的一部分呢？”

那么，物業管理是否是“城市管理的一部分”，是否應該管一些“不該管”的事呢？筆者的回答是肯定的。“業外專家”們之所以會提出上述偏激觀點，其根源在于缺乏對物業管理性質科學的認識。當前理論界對物業管理性質主要有兩種看法， 一種觀點認為物業管理是公共行政管理；另一種看法認為物業管理是私人管理即經營性管理。筆者認為這兩種看法都有失偏頗。因為，物業管理企業的管理服務具有明顯的二重性。物業管理企業一方面要為小區業主提供純粹私人性質的經營性的管理服務，從這一意義上看，物業管理具有私人有償服務性質；另一方面，物業管理企業應以增進物業區域業主或使用人的共同利益為根本宗旨，應把物業公共管理服務作為其核心業務，并應在物業管理各項服務中體現出來。 所以，從本質上講物業管理又具有社會公共管理屬性，屬于公共管理微觀的公共事務管理層次。